Александр Денисов: процесс слияния СРО пойдет всем только на пользу

Cтроительная отрасль Кубани пока никак не отреагировала на западные санкции и снижение курса рубля. По данным Краснодарстата, в январе - сентябре этого года организациями всех форм собственности и индивидуальными застройщиками построено 41,9 тыс. квартир общей площадью 3509,5 тыс. кв. метров, что на 31,4% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Большое количество предложений на рынке жилья пока сдерживает рост цен на строящееся жилье. Между тем некоторые российские застройщики уже объявили о сокращении строительства в следующем году, ссылаясь на отказ финансовых структур кредитовать жилищное строительство. Происходят изменения и в структуре национальных объединений СРО.

О том, что скрывается за бесстрастными данными статистики, в интервью "Застройщику" рассказал Александр Денисов, генеральный директор НО "Союз строителей (работодателей) Кубани".

– Александр Васильевич, в октябре о слиянии и консолидации сил заявили два из трёх созданных национальных объединений саморегулируемых организаций: изыскателей (НОИЗ) и проектировщиков (НОП). С чем это связано? Стоит ли ждать структурных изменений в НОСТРОе, объединении строителей?

– При разработке закона о СРО изначально было принято стратегически неверное решение о разделении строительного комплекса страны на изыскателей, проектировщиков и строителей. Во все времена эти три структуры работали в одной упряжке и не случайно назывались строительным комплексом России, руководил которым единый центр – Госстрой. В результате неоправданного дробления каждое национальное объединение ставило перед собой свои задачи и пыталось решить их без сотрудничества с коллегами. Поэтому начавшийся сегодня процесс слияния пойдёт всем только на пользу. Объединение структур строительного комплекса сейчас происходит и под эгидой Минстроя РФ – создан координационный совет по взаимодействию с национальными объединениями СРО в сфере строительства. От Союза строителей России в координационный совет вошли Владимир Яковлев, президент ОМОР «Российский Союз строителей», а также Сергей Кононыхин и Михаил Куликов – советники президента ОМОР «Российский Союз строителей». Деятельность совета будет направлена на обеспечение разработки предложений по развитию института саморегулирования в сфере строительства и по совершенствованию правового регулирования строительной отрасли. Он также объединит интересы и строителей, и проектировщиков, и изыскателей. Такое объединение, конечно, должно было состояться раньше, ещё пять лет назад. Сегодня наверстать упущенное будет непросто.

– Можно ли говорить о том, что саморегулирование в отрасли переживает не лучшие времена и его могут вообще отменить?

– Разговоры об этом идут, причём на самом высоком уровне. И прежде всего потому, что хорошую идею начали эксплуатировать бессовестные люди. Они есть в любой отрасли, и строительная сфера – не исключение. Я сейчас говорю о коммерческих организациях, которые устроили настоящую торговлю допусками. Два-три года назад с ними пытались бороться, даже исключали из рядов национальных объединений, но потом махнули рукой – отнимает много времени, а результат фактически нулевой. Ведь чтобы получить допуск, предприятие должно собрать папку документов, пройти проверку с выездом на место, доказать обеспеченность кадрами и т. д. Там две страницы требований. В коммерческих СРО никто этого не делал. Допуск на ведение отдельных видов строительно-монтажных работ можно было получить за сутки – только заплати. Я не имею в виду краснодарских строителей, здесь за десятилетия сложилось крепкое профессиональное сообщество, где добропорядочность и честность ценятся превыше всего. Вопрос будущего СРО стоит остро и активно обсуждается в строительном сообществе, в том числе в Минстрое.

– Сегодня общий компенсационный фонд всех российских строительных СРО составляет свыше 70 млрд рублей. Этот «неприкосновенный запас» так и лежит мёртвым капиталом?

– Да, и эти гигантские средства по закону о СРО никто потратить не может. И мы не раз говорили на заседаниях совета, что это неправильно. Особенно это актуально сейчас, когда из-за сокращения западного финансирования мы стали ощущать нехватку кредитных ресурсов. Согласен, эти деньги можно было бы эффективно использовать в отрасли, но закон никто не отменял. Хотя, я думаю, к новому году ситуация может измениться. Для экономики России сейчас наступило достаточно сложное время, чтобы держать такие деньги, что называется, под подушкой.

– Некоторые российские застройщики уже объявили о сокращении строительства в следующем году, ссылаясь на отказ финансовых структур кредитовать жилищное строительство. Такая проблема действительно существует?

– Банки сегодня переживают не самые лучшие времена, кредитных ресурсов у них не хватает. Поэтому, если вы заметили, они активно привлекают деньги граждан под высокие проценты – до 15 % годовых.

Кредитование строительных компаний, занимающихся жилищным строительством, финансисты всегда относили и относят к разряду рискованных, поэтому сейчас они повышают процентные ставки по кредитам и упорно навязывают застройщикам невыгодные условия страхования.

Речь в данном случае идёт об обманутых дольщиках. Как вы знаете, к уже имеющимся способам обеспечения исполнения обязательств по договорам долевого участия ФЗ-214 добавились новые. Начиная с этого года обязательным условием государственной регистрации договоров долевого участия является предоставление в регистрирующий орган поручительства банка либо договора страхования ответственности. При этом ответственность застройщика по договору может быть застрахована как путём вступления застройщика в общество взаимного страхования (ОВС), так и через заключение договора страхования с коммерческим страховщиком. Застройщик фактически попал в тиски: с одной стороны – крупный банк, который под большие проценты даст тебе деньги и ещё за 2–3 % окажет услуги по страхованию. С другой стороны – демпингующие мелкие компании, которые предлагают фантастические условия страхования под 0,3–0,4 % годовых. Но такая ценовая политика не позволит им выполнить свои обязательства при наступлении страхового случая. К сожалению, на Кубани уже есть такой пример. Один из крупных застройщиков пострадал от обанкротившегося страхового общества «Юнион». Для компании, которая уже тридцать лет работает на кубанском строительном рынке и в настоящее время возводит восемь многоэтажных домов, это не возвратно потерянные деньги. Для продолжения долевого строительства она будет вынуждена или ещё раз застраховаться в другой страховой организации, или вступить в общество взаимного страхования застройщиков. Либо вовсе приостановить свою деятельность.

– Общество взаимного страхования и страховая компания – это разные структуры?

– Разные, причём создание ОВС было инициировано в прошлом году Министерством регионального развития в соответствии с перечнем поручений президента России Владимира Путина по минимизации рисков в сфере долевого строительства и защиты прав обманутых дольщиков. Таким образом, это структура, которая поддерживается государством, имеет солидный гарантийный фонд в 27 млрд рублей, из которого при наступлении страхового случая можно покрыть издержки застройщика. Удивительно, что ОВС существует больше года, но информации в регионах, в том числе на Кубани, о нём практически нет. На недавнем заседании совета Союза строителей Кубани мы приняли решение о плотном взаимодействии с этой организацией. Сейчас в неё входит 138 крупных строительных компаний России, в том числе четыре кубанских. С учётом сложившейся непростой обстановки вопрос страхования долевого строительства выходит на первый план, и наш совет его держит на контроле.

– Недавно региональное Управление по надзору в области долевого строительства сообщило о росте долевого строительства в Краснодарском крае на 120 %. По его данным, спрос на такие объекты в январе – июне увеличился более чем в два раза. Продолжится ли такая динамика и в следующем году?

– Давайте далеко не заглядывать, а попробуем разобраться в реально складывающейся ситуации. Большое количество сделок по долевому строительству совершается с помощью ипотечных кредитов, стоимость которых стала повышаться. Недавно у меня состоялась беседа с представителем одного из банков, который предлагает ипотеку под 14 % годовых. С учётом банковского обслуживания эта цифра реально может вырасти до 18 %. Это не ипотека, а обдираловка, потому что обязательный ежемесячный платеж по этому кредиту составит почти 20 тысяч рублей. А на что молодой семье жить, позвольте спросить? Процентная ставка коммерческого кредита на жильё тоже растёт – сегодня это уже 16–18 %. Всё это ляжет на себестоимость квадратного метра, и не исключено, что цена недвижимости станет повышаться. Что бы там ни говорили аналитики, жильё и сейчас тяжело продаётся. За исключением, пожалуй, квартир, которые строятся под ключ. К слову, декларируемая застройщиками предчистовая отделка – не что иное как профанация, потому что собственнику квартиры придётся выложить ещё как минимум полмиллиона рублей на отделку, сантехнику и т. д. Не надо обманывать народ – у него лишних средств нет. И, конечно, упор надо делать на жильё эконом-класса. Квартиры площадью 140–200 кв. метров сейчас мало востребованы. Сегодня на кубанском рынке жилищного строительства работают профессиональные и честные люди. Резких изменений в отрасли я не ожидаю. Хотя, согласитесь, давать прогнозы – дело неблагодарное.

Ольга БЕРШАНСКАЯ