В квадрате жилья

...или Статья для тех, кто ещё живет с мамой

Сделки по купле-продаже жилья - процесс серьезный, и покупателям придется решить немало вопросов. В поисках оптимального варианта лучше всего заранее изучить рынок, приглядется к стоимости квадратных метров в различных районах города, посмотреть специализированные сайты и издания по жилой недвижимости. Но найти подходящую квартиру только половина дела. Нужно ещё удачно заключить сделку.

Главным критерием при покупке квартиры является месторасположение объекта. Именно он существенно влияет на стоимость квадратных метров. Здесь играют роль удаленность от центра, престижность района, в котором находится квартира, и то, насколько удобно до неё добираться.

Планировка, возраст недвижимости, целостность, материал изготовления, этаж, на котором находится квартира, сроки продажи - каждый из этих критериев в конечном итоге оказывает влияние на стоимость недвижимости. Например, от местрорасположения жилтя напрямую зависит, какое время будет потрачено на дорогу в офис, поликлинику, школу, детский сад. В связи с обострившейся в Краснодаре транспортной ситуацией этот вопрос стал сейчас особенно актуальным.

Большое значение также имеет материал, из которого здание построено. От материала зависит срок службы конструкций, температура в помещении, звукоизоляция стен в квартире и, в конце концов, общий комфорт проживания. При выборе жилья имеет значение и степень удаленности от линий движения общественного транспорта, особую роль играет наличие парковочных мест у жилого дома, их количество и планировка. Немаловажен и вид из окна. В одном и том же доме цена квартир с видом, например, на парк, будет существенно выше тех, чьи окна выходят, допустим, на шоссе.

Как отмечает Армен Восканян, директор краснодарской юридической компании "Центр Правосудия", предложения купли-продажи жилья в Краснодаре распределились следующим образом: 15% от общего объема продажи квартир - объекты в районе ЗИП, 12% - недвижимость в районе ККБ, 10% - квартиры в районе улиц 40 лет Победы, Российской, а также в Центре. Чуть меньше предложений от застройщиков сосредоточено в районах ФМР и Тургеневского моста, ЮМР, ЧМР (по 8-9% от общего объема предполагаемых квартир). Другие районы готовы предложить чуть более 1% новой жилой недвижимости.

Юрист всему голова

За последние годы рынок недвижимости в нашей стране пополнился новыми участниками: инвесторами и застройщиками, жилищно-строительными и кредитными кооперативами, управляющими и эксплуатирующими организациями, товариществами собственников жилья, банками, выдающими ипотечные и потребительские кредиты, страховыми компаниями, нотариусами, уполномоченными органами по регистрации недвижимости и многими другими организациями.

Если покупатель не является специалистом в сфере недвижимости, то разобраться самостоятельно во всём этом многообразии и особенностях взаимодействия с ними будет крайне сложно.

В сделках по купле-продаже жилья необходимы специальные знания и опыт. Покупателей квартиры могут ожидать любые неприятности: от долгов по коммунальным платежам до поддельных документов на право собственности.

В будущем могут появиться претенденты на вашу жилплощадь, которых в свое время незаконно выписали из квартиры. Армен Восканян ("Центр Правосудия") рекомендует тщательно проверить свидетельство о праве собственности на квартиру и все правоустанавливающие документы к нему. Это может быть договор купли-продажи, дарения, долевого участия в строительстве и другие важные бумаги. Не лишним будет выяснить, имеет ли право продавец совершать такие сделки: проще говоря, является ли он дееспособным. Многие же потенциальные покупатели обычно пренебрегают этой необходимостью. Риск получить в собственность квартиру с проблемами очень велик.

"В купленной вами квартире могла быть проведена несанкционированная перепланировка, - приводит пример Армен Восканян. - О ней можно узнать по красным линиям на поэтажном плане БТИ. Однако эта справка действительна в течение года после выдачи, и за такое время хозяин квартиры мог спокойно сделать перепланировку, о которой вы не сразу узнаете. Вам впоследствии придется узаконивать перепланировку, платить штраф, а в некоторых случаях даже возвращать квартиру в прежнее состояние под угрозой продажи жилья с публичных торгов". При этом продавец квартиры не отвечает за подобные сложности. Полное бремя ответственности несёт юрист, сопровождавший сделку.

На сегодняшний день сфера купли-продажи жилья характеризуется большим количеством обманутых дольщиков. Нередкий случай - банкротство застройщика, продажа собственниками непригодных для жилья помещений (в аварийном состоянии или подлежащего сносу) и без уведомления об этом. В свете этих негативных событий грамотная помощь юриста при оформлении сделки становится все более востребованной. В чем она заключается? Как рассказал Армен Восканян, юрист проводит анализ документов по объекту сделки, готовит документы, ведет переговоры, сопровождает передачу денег и составляет соответствующую расписку.

Существуют две формы заключения сделок с недвижимым имеществом. Это нотариальная: договор купли-продажи, который готовится нотариусом и подписывается в его присутствии. И простая, письменная. При покупке жилой недвижимости нужно проверить, получить, подписать около двадцати документов. Для составления договора купли-продажи необходимы:

• справка БТИ, технический паспорт;
• справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги, документы, подтверждающие уплату налога на имущество;
• документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя;
• брачный договор;
• письменное разрешение одного из супругов на отчуждение имущества, являющегося совместной собственностью;
• письменный отказ участника общей долевой собственности от права преимущественной покупки доли;
• разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение имущества, если затрагиваются интересы несовершеннолетних или недееспособных (ограниченно или полностью);
• решение суда, вступившее в законную силу, о признании гражданина безвестно отсутствующим, недееспособным, ограниченно дееспособным;
• спциальные документы, если в сделке участвуют юридические лица или иностранцы.
• Для физических лиц - оригинал документа, удостоверяющего личность. Для юридических - копии свидетельства о регистрации юридического лица и учредительных документов, копия ИНН и документов, подтверждающих полномочия представителя.

А также:

• подлинник квитанции, подтверждающей уплату государственной пошлины за регистрацию;
• документ, подтверждающий право собственности продавца на квартиру (подлинник и копия);
• план жилого помещения и технический паспорт (подлинник);
• справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием самого права (подлинник и копия);
• разрешения органа опеки и попечительства, если имущество находится в собственности несовершеннолетнего, ограниченно недееспособного и недееспособного;
• не менее трёх экземпляров подлинного договора купли-продажи, один из которых остаётся в деле правоустанавливающих документов.

• < Назад
• Вперёд >