Проблема частных застройщиков

Реализация права на жилье

Право граждан на жилище провозглашается в Конституции РФ (ч. 1 ст. 40) и относится к группе важнейших социально-экономических прав граждан. Реализация права на жилище непосредственно связана с реализацией конституционного права на выбор места жительства, предполагающего свободу в выборе жилого помещения для постоянного или временного проживания. Согласно ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната.

Сложность решения жилищного вопроса заключается в том, что Конституция РФ лишь провозгласила право каждого на жилище, но не гарантировала каждому это право. Данное право может быть реализовано в том числе и возможностью приобретения жилых помещений посредством совершения различных гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями (купли-продажи, заключения договора участия в долевом строительстве, уступки права требования и др.). Основная проблема видится в том, что, совершая сделки с приобретением жилья, граждане нередко попадают в проблемные ситуации.

Риски краснодарской недвижимости

К сожалению, Краснодар является одним из городов, где существует повышенный риск при совершении сделок, связанных с приобретением жилья, поскольку большое количество строительных объектов возводится с серьёзными нарушениями и в обход требований действующего законодательства, вследствие чего инвестиции в недвижимость оказываются неоправданно рискованными.

Согласно данным, обнародованным депутатом Госдумы РФ Александром Хинштейном, по состоянию на 1 апреля 2014 года в России насчитывалось 72 802 обманутых дольщиков и более 800 долгостроев. Наиболее сложная ситуация складывается в Подмосковье (11,3 тысячи пострадавших), Новосибирской области (5,7 тысячи), Москве (5,4 тысячи), Санкт-Петербурге (4,1 тысячи) и Краснодарском крае (3,1 тысячи). Ряд объектов находится в процедуре банкротства.

По данным Единого федерального реестра сведений о банкротстве на начало 2014 г. в стране был зафиксирован 141 факт банкротства застройщиков, привлекающих средства граждан, из них 10 случаев – в Краснодарском крае.

Только в 2014 году в городе Краснодаре проходили массовые пикеты обманутых дольщиков: СК «Родина» (ныне – СК «Первая Строительная Компания»), СК «Кадетский», ЖК «Столичный Парк» и др.

Феномен частного застройщика

Другой серьёзной проблемой является незаконное строительство, которое в Краснодаре приобрело массовый характер. Проблема частных застройщиков существует уже давно. Краснодарские власти ведут продолжительную борьбу с данным явлением, но вряд ли можно сказать о кардинальном решении.

Основной недостаток выстраивания отношений с частным застройщиком заключается в том, что частный застройщик осуществляет строительство не в соответствии с требованиями действующего законодательства или в его обход:

1. Частный застройщик осуществляет строительство объекта без проведения государственной экспертизы. Разрешение на строительство и технические условия на подключение инженерных коммуникаций (технологическое присоединение) у частного застройщика, как правило, отсутствуют;
2. Строительство ведётся на участке, не предназначенном по закону для этих целей. Зачастую многоквартирные дома незаконно возводятся на землях ИЖС (предназначенных для строительства жилого дома с количеством этажей не более чем три, предназначенного для проживания одной семьи), рекреационных землях, либо на охраняемых природных территориях;
3. Частный застройщик не имеет права на привлечение денежных средств. Его деятельность и ответственность не гарантированы. Отсутствует контроль за целевым расходованием денежных средств участников строительства. Существует риск двойных продаж квартир и т. д.;
4. Строительный объект вводится в эксплуатацию частным застройщиком на основании судебного решения, а не на основании соответствующего разрешения. Право собственности можно получить не на квартиру, а лишь на долю в доме. Строительный объект может быть признан незаконным и снесён.

 

Городские власти ведут перманентную борьбу с недобросовестными застройщиками, информируют граждан о незаконном строительстве, ведут реестр объектов незаконного строительства, публикуют информацию о строительных объектах, в отношении которых ведутся судебные споры, осуществляют снос уже построенных строительных объектов.

Например, администрацией МО г. Краснодара разработан перечень земельных участков, на которых возведены или возводятся застройщиками без разрешительных документов или с отклонениями от параметров выданного разрешения на строительство многоквартирные жилые дома и таунхаусы. На сайте Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края размещён перечень лиц, привлекающих денежные средства граждан незаконно.

Однако строительство частными застройщиками ведётся с размахом. Строительные объекты, построенные частными застройщиками, активно продаются, что влияет не только на архитектуру города и уродует облик Краснодара, но и на количество пострадавших граждан от некачественного «жилья».

Суд как участник строительства

Следующая проблема заключается в том, что построенный частным застройщиком строительный объект вводится в эксплуатацию на основании судебного решения.

Как отметил губернатор Краснодарского края Александр Ткачёв, «две трети самостроев либо узакониваются через суд, либо суд отказывает администрациям в требовании о сносе».

Органами прокуратуры и администрации Краснодарского края предъявляются исковые заявления по поводу признания незаконными самовольно построенных застройщиками домов и прочих строений, однако суды не всегда их удовлетворяют. Как отмечает Андрей Кошик: «даже если суд первой инстанции выносит решение о сносе, в апелляционном суде это решение, как правило, отменяется».

Например, прокуратурой Прикубанского округа в суд направлены исковые заявления к застройщикам, осуществляющим строительство многоквартирных домов с нарушением действующего законодательства по адресам: ул. Арбатская, 36 (5-этажное здание), переулок Топольковый, 13 (6-этажное здание), ул. Мурманская, 18 (3-этажное здание), ул. Геодезическая, 26 (3-этажное здание), ул. Тверская, 7 (5-этажное здание), ул. Концевича, 4 (5-этажное здание) и др. Против недобросовестных застройщиков возбуждаются уголовные дела. Однако проблему незаконного строительства это также не решает.

Согласно списку, размещённому на сайте администрации МО г. Краснодар, по состоянию на 30.04.2014 на территории Краснодара возводятся застройщиками 125 строительных объектов без разрешительных документов или с отклонениями от параметров выданного разрешения на строительство. Из них в отношении 22 строительных объектов уже вынесены судебные решения о сносе, в отношении 47 строительных объектов судебными решениями в сносе отказано. Чаще всего речь идёт о жилых помещениях: многоквартирных домах и таунхаусах.

К сожалению, данный список не является ни исчерпывающим, ни актуальным, редко обновляемым, поэтому понять истинные масштабы ведения незаконного строительства не представляется возможным.

Неизвестно, почему в отношении одних строительных объектов, возводимых застройщиками без разрешительных документов или с отклонениями от параметров выданного разрешения на строительство, вынесены судебные решения о сносе, в отношении других отказано, а в отношении третьих признаётся право собственности на самострой. Однако становится очевидным факт, что при возведении самостроя в Краснодарском крае суды определённым образом становятся участником данных отношений.

В завершение хотелось бы отметить, что строительство с нарушением требований действующего законодательства в Краснодарском крае ведут не только частные, но и крупные застройщики, и об истинных масштабах незаконного строительства можно только догадываться.

ИВАНОВ Алексей Валерьевич, адвокат (г. Краснодар). Тел.: +7 918 389 75 39 e-mail: Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

• < Назад
• Вперёд >