Правила игры в градостроительстве: чего ждать в ближайшее время?

Земельные и градостроительные законы считаются живыми документами, что означает: сама жизнь, а также практика применения нормативных актов регулярно требует корректировки правового поля для застройщиков. В федеральное и краевое законодательство в сфере земельных отношений, архитектуры и градостроительства в последнее время внесены изменения, которые потребовали откорректировать и нормативные акты в этих сферах на местах. Чего ждать застройщикам, которые работают на краснодарском рынке?

Учесть разные мнения

Только за последний месяц на площадке краснодарского парламента три раза проводились депутатские слушания по предполагаемым изменениям как в Правилах землепользования и застройки, так и в местных нормативах градостроительного проектирования. К слову сказать, с января – и это требование федерального законодательства – и в крае, и в муниципалитетах должны заработать новые градостроительные нормативы. Работа предстоит колоссальная как законодателям и департаментам архитектуры и градостроительства края и городов, так и экспертам в этой сфере.

Изменения в правилах игры в Краснодаре связаны не только с законодательными новшествами на федеральном уровне, но и с работой краевого штаба по развитию и реконструкции кубанской столицы, который, как известно, возглавляет первый вице-губернатор Джамбулат Хатуов.

Краснодар сегодня наиболее динамично развивающийся строительный рынок, по темпам ввода жилья на душу населения город вышел на первое место в России. И власти видят задачу не просто строить, а строить в комплексе жильё, офисы, производственные площади, социальную инфраструктуру. Отсюда и корректировка нормативных актов.

По новой редакции местных Правил землепользования и застройки комитет городской думы Краснодара по собственности, приватизации, землеустройству, инвестиционной политике, градостроительству и архитектуре уже организовал серию парламентских слушаний. К тому же летом прошли и публичные слушания в форме конференций по месту жительства на тех территориях, где возможно значительное изменение зонирования и, соответственно, основных и условно разрешённых видов использования земель. Свои мнения высказали жители, общественность, застройщики, архитектурное сообщество.

А в депутатских слушаниях участвуют все комитеты городской думы во главе с её председателем Верой Галушко, депутат ЗСК, заслуженный строитель России Батырбий Тутаришев, нынешний главный архитектор Краснодара Игорь Мазурок, его предшественники Игорь Головкин и Юрий Щербинин, и. о. первого заместителя директора краевого департамента архитектуры и градостроительства Александра Устроева, руководитель управления по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) Краснодарского края Галина Полтавец, представители департаментов и управления экономического блока края и города. Такое широкое представительство в дискуссии обусловлено простой истиной: прежде чем «отрезать» (изменить важнейшие местные нормативные акты), надо отмерить гораздо больше, чем семь раз. Потому что правила должны учитывать интересы инвесторов, застройщиков, жителей и служить целям гармоничного развития муниципалитета.

Итак, о чём идут дискуссии?

Зонирование

Когда-то Краснодар развивался бессистемно, и плоды такого развития – до сих пор на наших глазах: пригородные посёлки без коммуникаций, магистральные улицы, застроенные хаотично, пробки, дефицит мест в детских садах и школах и так далее.

Несколько лет назад краевые и городские власти решили такое положение дел кардинально изменить. Тогда и появились важнейшие региональные и местные градостроительные «конституции». Но сразу было решено: документы принимаем, а потом по мере необходимости будем вносить в них изменения.

Нынешние изменения предполагают, что некоторой ревизии подвергнется зонирование. Первоначальный проект делал эту ревизию даже в чём-то радикальной. Но после проведения публичных слушаний на местах было решено оставить действующие зоны, откорректировав их только там, где это не противоречит интересам жителей. Так, например, неизменными останутся зоны индивидуального жилищного строительства. Особенно бурными дискуссии были в пригородных посёлках. Они, конечно, привлекательны для строительства новых жилых районов. Но такое строительство не должно ухудшать условия тех, кто уже там проживает в своих частных домах.

Для многоквартирных домов предполагается отвести такие земельные участки, которые сегодня используются под объекты, чьё целевое назначение устарело. Причём учитывать необходимо и задачи по развитию социальной инфраструктуры, и сохранность и приумножение зелёных зон.

Что касается земель под развитие городской экономики, то если при нынешнем зонировании указывается их узкая цель (рынок, коммерция, производство), то теперь предлагается использовать более широкое понятие – общественно-деловая зона. Такой подход предполагает право выбора, что служит цели привлечения инвестиций. То есть, проще говоря, земельный участок, где можно расположить рынок, магазин, офисный центр и так далее. Если раньше уже при зонировании чётко обозначалось, что именно здесь можно построить, то теперь инвестор сможет из всего этого перечня сделать своё предложение.

Большая дискуссия разгорелась вокруг действующих рынков. Как известно, пошагово вступает в силу федеральный закон, согласно которому все эти рынки должны из лёгких конструкций превратиться в капитальные строения. Построить торговые центры привлекательно экономически, потому что это сулит хорошую выгоду. Многие инвесторы положили глаз на рыночные территории. Но в ходе слушаний выработалась осторожная позиция: если нынешние владельцы рынков уже сами вложились в их реконструкцию по новым требованиям, то пусть и продолжают здесь работать. А если такого желания нет, то можно и инвесторов привлечь. Оказалось, что примеров, когда хозяева реконструируют рынки по новым стандартам, гораздо больше.

Не менее тщательно городская общественность бдит и за сохранностью рекреационных зон. В ходе слушаний количество таких зон (а это места для парков, скверов, бульваров)  решено было ещё увеличить.

Где паркинг построить?

Прошли времена металлических гаражей, «ракушек» и прочих облегчённых форм для «прописки» автомобилей. Самих машин при этом стало больше. И задача создания всевозможных парковочных пространств сегодня в Краснодаре одна из самых актуальных.

Собственно, делится она на два крупных направления: паркинги общественные (здесь город идёт по московскому пути платных муниципальных парковок) и по месту жительства. В прошлом году в результате бурных дебатов городская власть приняла решение ужесточить для застройщиков обременение по возведению парковочных мест при жилищном строительстве. Если раньше строили 40 машино-мест на 1000 человек, то с прошлого года стандарт выглядит совсем по-другому: необходимо строить 0,75 парковочного места на одну квартиру, а в центральных районах Краснодара и вовсе одно место на одну квартиру. Добавьте к этому ещё и обязательные гостевые парковки. Краевые власти такой подход поддержали, а вот у застройщиков новые нормы до сих пор вызывают критическое отношение. Проблема в том, что граждане, покупая квартиры, неохотно (и причины тому есть как субъективные, так и объективные) идут на покупку ещё и парковочного места в жилом комплексе. Минимальная цена, кстати, 350 тысяч рублей, с учётом, что квартиры покупаются в рассрочку, причина такого нежелания вполне понятна. Но и не строить парковки тоже нельзя – дворы и так заставлены автомобилями вдоль и поперёк.

Одна из строительных компаний, которая сегодня осваивает значительный сегмент строительного рынка Краснодара, – ООО «Бизнес консалтинг» (её руководитель – бывший мэр Армавира Сергей Геращенко), которая подготовила своё предложение по оптимизации парковочных норм: не меняя их по сути, разрешить в жилых зонах выделять специальную территорию под парковки сразу для нескольких домов на специально выделенной зоне. По мнению авторов этой инициативы, такой подход только способствовал бы развитию комплексной застройки новых жилых районов.

Сомнений в ходе слушаний возникло немало, одно из них связано с расстояниями от жилого подъезда до парковки (оно предполагается от 250 до 800 метров). Опытные эксперты-строители убеждены, что из-за ментальности горожан те не станут покупать парковочные места, которые не «прямо у дома», и парковки будут пустовать.

Дискуссия, судя по всему, будет продолжена: во-первых, на слушаниях к общему знаменателю так и не пришли. А во-вторых, изменения предполагается внести в местные нормативы градостроительного проектирования, и прямо сегодня их вносить некорректно, ведь с января нужно будет принимать новые нормативы, вот при их обсуждении к этой теме все неизбежно и вернутся.

Особенности исторического поселения

Центральная часть Краснодара краевым законом признана историческим поселением, что означает особые правила застройки. Подробно мы о них уже писали в седьмом номере журнала – также под рубрикой «Правовое поле».

Параметры исторического поселения чётко прописаны, но одна из норм – ограничение этажности возводимых строений, будь то жилые дома или деловые центры – вызвала дискуссию.

Конечно, ограничение этажности строго не прописывается в федеральных законах, ведь в каждом российском городе свои градостроительные традиции и своя история, поэтому регулировать их должен специальный градостроительный регламент, который по мере его принятия будет включён и в Правила землепользования и застройки. Где-то исторически  сложились одно-, двух-, трёхэтажные дома, где-то они и в средние века строились гораздо выше. Поучительна, кстати, история знаменитого города искусств Италии Флоренции, которую сегодня рассказывают туристам экскурсоводы. Архитекторы Флоренцию называют «Нью-Йорком Средневековья» из-за того, что в те времена там строили небоскрёбы. Однажды органы городского управления решили, что это портит облик города, и велели разом все дома обрезать по седьмые этажи. В чешской столице Праге в её исторической части этажность ограничена 13 этажами.

Краснодар – город куда более молодой. И историческую этажность здесь зафиксировать сложнее – с одной стороны, не оставлять же центр, застроенный маленькими халупами, а с другой – и возведение небоскрёбов тоже вызывает сомнения.

Предлагалось ограничить этажность девятью. Конечно, такая норма коснулась бы только новых проектов. Обрезать, как во Флоренции когда-то, сегодня не позволят современные правила игры в экономике, ведь в каждый построенный дом вкладываются и средства на его возведение, и на переселение граждан из прежде находившегося здесь ветхого жилья, и на реконструкцию инженерных сетей. Поэтому, развивая город, с интересами инвесторов считаться тоже приходится.

Два городских департамента – архитектуры и градостроительства и экономического развития, инвестиций и внешних связей – предложили свой подход: разрешённым видом использования сделать строительство домов до 9 этажей, а до 15 этажей – условно разрешённым видом, то есть разрешению на строительство в таком случае предшествуют публичные слушания.

Управление по охране, реставрации и эксплуатации историко-культурных ценностей (наследия) края считает, что нужен другой подход: путём внесения законодательной инициативы в кубанский парламент поменять сами границы исторического поселения. Сегодня это и Красная улица, где на самом деле много памятников, и район Вишняков, где таковых нет. Поэтому подходы к строительству в этих частях города должны быть разными. То, что нельзя на Красной, вполне можно на Ставропольской. Депутаты в ходе слушаний предложили сделать поквартальную концепцию развития центра, и уже исходя из неё определиться с регламентами по этажности строений.

По словам главного архитектора краевого центра Игоря Мазурка, в городе сейчас немало и позитивных, и негативных примеров сочетания современных экономических интересов с задачами сохранения наследия при проведении реконструкции центральной части. Положительных всё же больше: это и один из кварталов на Красной, где этажность домов идёт по лесенке снизу вверх, и торговый комплекс «Галерея», который удалось  построить, сохранив такой памятник, как башня Шухова, и район краевой прокуратуры, здесь восстановили старые здания, и теперь они – во всей своей красе.

Дискуссия об особенностях градостроительства в историческом центре будет продолжена. В ноябре пройдут еще одни слушания.

Рекомендуем застройщикам, которые работают на краснодарском рынке, внимательно следить за этими процессами, а именно – за теми изменениями, которые будут вноситься в генплан и Правила землепользования и застройки, кроме того, напомним, со следующего года будут и новые местные нормативы градостроительного проектирования. Ещё лучше – участвовать в обсуждении этих документов. Власть к открытой дискуссии готова.

Ирина ГРУБА

• < Назад
• Вперёд >