Застройщики ответят страховкой

С 1 января 2014 года вступил в силу закон об обязательном страховании ответственности застройщиков, привлекающих для строительства средства граждан. По идее новый закон должен помочь дольщикам вернуть свои деньги или получить жилье в случае банкротства строительной компании. Какие изменения на рынке недвижимости повлечет за собой данное законодательное нововведение и не взлетит ли вверх стоимость квадратного метра?

На защиту дольщиков

Основной закон, регулирующий отношения между дольщиком и строительной компанией, – ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», действующий с 2005 года. Считается, что с момента государственной регистрации договора долевого участия в залоге у дольщика находится земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или аренды, а также строящийся на этом участке жилой дом.

Таким образом, залог земельного участка и жилого дома служат обеспечением исполнения обязательств застройщика по договору долевого участия. При возникновении проблем с достройкой дома залог позволяет дольщикам надеяться на возврат денежных средств, а также на выплату компенсаций при нарушении застройщиком условий договора долевого участия (ДДУ).

Однако этот закон, к сожалению, на сто процентов не защищает права граждан. Ситуации стали более запутанными, появились сложные юридические конструкции, которыми пользуются нечистые на руку застройщики. Поэтому справиться с проблемой обманутых дольщиков без введения новых правил стало затруднительно.

Новый закон направлен на ещё большую защиту граждан от действий недобросовестных строительных компаний. Строительные организации теперь могут брать в качестве «аванса» деньги дольщиков только в том случае, если застрахуют свою  ответственность. При этом у застройщиков есть три способа страхования. Во-первых, они могут стать соучредителями нового общества взаимного страхования ответственности. И если кто-то из его учредителей не сможет выполнить свои обязательства перед дольщиками, то за него заплатят другие. Во-вторых, свою ответственность можно застраховать у страховщика. В-третьих, застройщик может получить банковскую гарантию на сумму привлечённых средств. Это значит, что даже в случае банкротства строительной компании человек, заключивший договор в рамках закона об участии в долевом строительстве, сможет полностью вернуть свои деньги.

Механизмы реализации этих норм предусмотрены сопутствующими документами, которые регламентируют участие в строительстве по ДДУ. Страховыми случаями для дольщика могут быть любые нарушения его прав при строительстве инвестируемого им жилья. Причём оплате подлежат как суммы возврата денежных средств, представленных по ДДУ застройщику, так и компенсация убытков, а также выплата неустоек дольщику за просрочки.

С учётом нововведений в законодательстве изменён и перечень документов, которые с 2014 года застройщик должен предоставить в органы Росреестра для регистрации первого договора от дольщика. Так, при регистрации договора долевого участия в УФРС застройщик, помимо прочего, обязан подать страховку или поручительство от банка. Причём эти документы могут быть оформлены как на каждую отдельную квартиру, так и на весь объект строительства одновременно. В течение пяти дней с момента получения от застройщика документов Росреестр передаёт информацию о форме поручительства в региональную организацию, контролирующую процесс строительства. Если страховка или поручительство отсутствуют, то в регистрации ДДУ застройщику и дольщику будет отказано. Впрочем, для новостроек, строительство которых начато до 1 января 2014 года, действуют прежние законодательные нормы. Правила закона № 294-ФЗ распространяются на новые площадки, разрешение на строительство которых получено уже в этом году. Однако и застройщики объектов, начатых в прежние годы, по окончании срока разрешения на строительство, будут вынуждены обращаться за его продлением уже на новых условиях.

Страховые деньги

При наступлении страхового случая дольщик, напомним, получит свои вложенные средства обратно. Таким случаем считается неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств по передаче жилого помещения дольщикам. При этом срок действия поручительства должен не менее чем на два года превышать предусмотренный договором срока передачи квартиры. В случае страхования ответственности застройщика дольщик также сохраняет право на получение возмещения по страховому случаю, который наступил в течение двух лет по истечении срока ДДУ. Однако нарушение условий исполнения договора со стороны строительной компании нужно ещё доказать в суде.

Минимальная страховая сумма определяется, исходя из цены договора. Проще говоря, она не может быть меньше общей стоимости квартиры и показателя средней рыночной стомости квадратного метра, который определяет Минстрой России на дату заключения договора страхования. Например, во II квартале 2014 года средняя стоимость квадратного метра жилья в Краснодарском крае составляла 34 015 рублей.

Однако страховой тариф по конкретному договору страхования ответственности застройщика сейчас определяется по соглашению сторон, и его государственное регулирование не предусмотрено. Таким образом, разные застройщики могут заключать договоры страхования ответственности по совершенно разным страховым тарифам. В соответствии с законодательством страховщики обязаны применять экономически обоснованные страховые тарифы, которые рассчитываются на основании статистических данных не менее чем за три отчётных года. Факторы, оказывающие влияние на размер тарифа: финансовое состояние строительной организации, опыт в реализации проектов жилищного строительства, особенности текущего проекта строительства.

Ценовые перспективы

Повлияет ли новый закон на стоимость квадратного метра? Цена на жильё формируется рыночным способом и определяется на основе спроса и предложения. Как считает Ольга Корниенко, руководитель управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края, если учесть постоянный рост предложений на рынке долевого строительства в первом полугодии 2014 года и стабильный уровень цен, то можно сделать вывод, что нововведение пока никак не повлияло на стоимость жилья в регионе. На территории Краснодарского края строительством многоквартирных жилых домов сейчас занимаются 435 строительных организаций. Из них больше половины ведут свою деятельность в рамках законодательства о долевом строительстве. Таким, образом, конкуренция на региональном рынке жилищного строительства достаточно высока. Введение же обязательного страхования обязательств застройщика может привести к удорожанию жилья только при снижении этой конкуренции. Снизиться же она может лишь в нескольких случаях. Например, сократятся объёмы строительства жилья и, как следствие, уменьшится количество предложений на рынке. Или, допустим, резко возрастёт спрос на квадратные метры при сегодняшнем уровне предложения. Ни того, ни другого в Краснодарском крае пока не наблюдается.

Сегодня с рынка практически вытеснены массовые виды нарушений прав дольщиков, как то: привлечение денежных средств обходными путями, двойные продажи квартиры. Однако участившиеся случаи несвоевременной сдачи жилых домов в эксплуатацию, а также банкротства строительных компаний потребовали ужесточения законодательной базы на строительном рынке. И это правильно. Покупка недвижимости для многих граждан – дело весьма серьёзное, которое требует максимальной защиты со стороны государства. Что  касается стоимости квадратного метра, то она будет расти вне зависимости от ужесточения законодательства в сфере строительства жилья. Причина тому – вышеназванные рыночные факторы. Страхование же ответственности вряд ли займёт больше одного процента в общей стоимости сделки по купли-продажи. И все уважающие себя застройщики страховаться должны за счёт прибыли.

Владимир АНДРЕЕВ

• < Назад
• Вперёд >